Affitto turistico e Airbnb

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Affitto turistico e Airbnb: fino ad oggi due lontani pianeti al limite della concorrenza sleale!

Affitto turistico, ai sensi dell’articolo 53 del Codice del Turismo si definiscono locazioni turistiche “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati“.
Più comunemente conosciuti come “affitti turistici”, sono regolati dagli artt. 1571 e seguenti del Codice Civile, sottratti così alla disciplina della legge n. 431 del 1998.

A differenza dei normali contratti di locazione, i contratti di tipo turistico prevedono la stipula tra le parti soltanto nel caso in cui la locazione abbia durata superiore ai 30 giorni. In caso contrario, la legge non prevede alcuna formalità, alcun pagamento di imposta di registro e nessun tipo di obbligo a carico del locatore o dell’affittuario. Soltanto nel caso in cui la durata del contratto superi il mese, il contratto deve essere redatto obbligatoriamente in forma scritta, in quanto soggetto a registrazione obbligatoria.

Si tratta sostanzialmente di un contratto libero, non vi sono regole per il calcolo del canone che è autonomamente stabilito dalle parti, così come restano alla libera contrattazione le modalità e le condizioni di pagamento. L’unico vincolo, valido in generale per tutti i tipi di locazione, riguarda la modalità di pagamento, che deve avvenire obbligatoriamente mediante mezzi di pagamento tracciabili (bonifico, assegno, carta di credito, ecc), qualora superi l’importo di € 3.000,00.

L’affitto turistico si differenzia così da altri tipi di attività, come ad esempio case vacanza o bed and breakfast, perché consiste nella sola ed esclusiva locazione di una stanza o di un appartamento, senza l’offerta di alcun servizio aggiuntivo, come ad esempio pulizia giornaliera, cambio di biancheria, servizi di ristorazione, colazione ecc. Nel caso in cui si intenda offrire anche questi servizi, ci allontaniamo dal mondo della locazione e ci avviciniamo ad un’attività di tipo alberghiero, che però può essere esercitata solamente in via imprenditoriale.

Le locazioni turistiche, invece, presentano l’indubbio vantaggio di poter essere utilizzate anche in forma non imprenditoriale, se l’attività non è abituale, effettuata cioè saltuariamente e per brevi periodi. In caso contrario è necessario avviare un’attività imprenditoriale, che richiede l’apertura di una partita Iva, l’iscrizione in Camera di Commercio, e la presentazione di una SCIA in Comune per comunicare l’inizio dell’attività.

Molteplici sono evidentemente i vantaggi di un affitto turistico, così che negli ultimi anni, soprattutto in Italia, se ne è registrato un consistente aumento, grazie anche ai vari siti internet che mettono in contatto potenziali ospiti con i locatori. Il più famoso e non poco opinabile è Airbnb.

affitto turistico

Ma come funziona?

Airbnb offre l’opportunità a chiunque, dopo essersi registrato sul sito, di mettere in affitto il proprio appartamento o di cercarne uno dove soggiornare. Il meccanismo si basa su transazioni digitali, la cui commissione oscilla tra il 6 e il 12 per cento sull’ospite e per il 3 per cento sul locatore. La piattaforma fa così da tramite sia per il pagamento che per lo scambio di comunicazioni (tanto le trattative, quanto le opinioni su host ed ospiti avvengono tramite il sito). Ovviamente il punto di forza di questo sistema sono i prezzi, che vengono stabiliti liberamente dagli utenti sulla base di domanda e offerta e che sono decisamente concorrenziali rispetto a quelli degli hotel.

Nessun problema, se si trattasse effettivamente, solo ed esclusivamente di questo. Ma così non è. Basta fare l’acceso al sito e dare un occhiata ai molteplici annunci pubblicati per scoprire un mondo nuovo.

Raramente si tratta di mettere in contatto occasionali affittuari con viaggiatori low cost, ma sempre più spesso si offrono servizi turistici complessi e concorrenziali a prezzi impensabili per gli operatori del settore.
È evidente che la sharing economy si è inserita così in una zona grigia non ben definita ed ha premesso in modo non così limpido di aggirare le normative (non) esistenti in materia di esercizio di un’attività turistico ricettiva on line.
Non c’è da stupirsi che albergatori e gestori di attività regolari, con Federalberghi in primis, siano sul piede di guerra denunciando per concorrenza sleale l’utilizzo di piattaforme come Airbnb. Così come a niente serve la generale disposizione del sito che impone agli host di verificare le normative ed i regolamenti vigenti sul proprio territorio per poter inserire il proprio annuncio senza incorrere in violazioni e sanzioni.

Evidente e sempre più incalzante è la necessità di una normativa chiara e univoca e, data la competenza regionale in materia di turismo, i primi passi si stanno muovendo.
Il primo intervento dello scorso Agosto vede la riforma della normativa sulle strutture ricettive extralberghiere da parte della Regione Lazio.
È stato così stabilito che, “nei periodi di minor flusso turistico e in considerazione del numero complessivo di posti letto offerto dalle strutture alberghiere ed extralberghiere insistenti in zone urbane ad alta concentrazione di strutture ricettive”, i Comuni possano “stabilire, durante l’anno solare, specifici periodi di chiusura, non superiori a due nell’arco dell’anno, limitatamente alle strutture che svolgono attività ricreativa in forma non imprenditoriale”, oltre a quelli già previsti da regolamenti precedenti (art. 3, comma 1, Regolamento n. 8/2015). Pertanto, chi affitta la propria casa su Airbnb in forma non imprenditoriale sarà obbligato a chiudere non solo, rispettivamente, per 100 e per 90/120 giorni l’anno, nel periodo stabilito da ogni singolo Comune, ma anche in ulteriori “periodi specifici di chiusura” determinati dal Comune stesso. La Regione è anche intervenuta sui requisiti strutturali che devono essere garantiti dagli affittuari, su dimensione e servizi erogati.

Sulla questione è dovuta intervenire così l’Autorità Garante della Concorrenza che, nel difficile equilibrio tra la sharing economy e la sua regolamentazione, ha pubblicato un parere in cui sostiene che la previsione di periodi di chiusura obbligatoria così estesi comporterebbe “una ingiustificata restrizione dell’offerta a danno delle dinamiche concorrenziali nel settore e dei consumatori”.
Poco importa la Regione Lazio ha fatto sapere di ritenere legittimo il proprio operato.

Le ultime e più incisive novità arrivano invece dalla Lombardia, che da ottobre 2015, con legge regionale n. 87/2015, ha incluso l’affitto “non professionale” tra le possibilità contemplate dalla propria legge sul turismo, di fatto legalizzando Airbnb e altri.
La normativa stabilisce che è possibile affittare tramite il sito fino a tre case, registrando i propri ospiti in questura e chiedendo loro di pagare la tassa di soggiorno. Airbnb funzionerà con ogni probabilità da sostituto d’imposta, raccogliendo la tassa di soggiorno per conto delle istituzioni.
Parallelamente, sarà reso disponibile un modulo online per registrare il nome degli ospiti, senza procedure burocratiche complesse.
La legge non definisce per quanti giorni è possibile affittare: il testo usa la formula generica “temporaneamente”. Né specifica se anche i locatari possono sub-affittare.
Questo è solo l’inizio e molta strada è ancora da fare, ma sicuramente questi sono i primi tentativi che serviranno da modello per quelle che si suppongono saranno le prossime regolamentazioni regionali per definire, regolamentare e se vogliamo in parte arginare il fenomeno di Airbnb.

Con particolare attenzione, forse un po’ campanilistica, attendiamo l’intervento della  Regione Toscana che risulta essere la prossima papabile candidata all’emanazione di una normativa regionale in materia di affitti turistici on line!

Maddalena Ducceschi

Maddalena Ducceschi

Laureata in Giurisprudenza con tesi in Diritto del Turismo ha conseguito il titolo di Avvocato nel 2008 e praticato l'attività forense fino al 2012. Ex Assessore al Turismo presso il Comune di Abetone, oggi segue la sua passione: il turismo. Lavora all'accoglienza da diversi anni e appena può viaggia. Il suo sogno è quello di avere una piccola attività tutta sua, dove il tempo scorre lento e il ritmo le assomiglia. Ama il viaggio, ogni viaggio, preferibilmente slow.

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19 Commenti
  • zeno
    febbraio 23, 2016

    AIRBNB vs HOTEL

    – hai sempre e comunque un costo anche se cancelli la prenotazione (quello che si prende Airbnb)
    – cancellation policy più restrittive di un hotel
    – non hanno nessun obbligo di assicurazione di qualsiasi tipo
    – non hanno nessun obbligo sulla sicurezza
    – non hanno nessun obbligo dal punto di vista della prevenzione incendi
    – non hanno nessun obbligo dal punto di vista della normativa igienico-sanitaria
    – non hanno nessun obbligo dal punto di vista fiscale di emissione di ricevute/fatture
    – non puoi fare early check-in (in hotel facendo dei cambi camera bene o male è quasi sempre possibile)
    – non puoi fare late check-out (in hotel facendo dei cambi camera bene o male è quasi sempre possibile)
    – check-in intorno alle 13, check-out alle 11 quindi meno di 24 ore mentre in hotel puoi arrivare anche alla mattina alle 8 lasciare i bagagli e ripartire il giorno dopo anche alle 20-22 di sera lasciando al check-out i bagagli in hotel e usufruendo dei servizi, del bar, delle toilette e del wifi quindi per ben 36 ore !!!
    – non puoi lasciare le valige nell’appartamento
    – non sai chi alloggia nel tuo stesso stabile, nessun controllo degli alloggiati
    – si è vero si vive un’atmosfera più rilassata ma è anche vero che la parte burocratica che deve sostenere un hotel è totalmente diversa da quella di un host Airbnb: semplicemente non esiste per gli host. E poi l’host ha un solo Ospite, mentre un hotel tanti quanti sono le camere…diciamo che l’host vince facile !!!

    Criticità degli HOTEL:

    – lentezza nell’ottenere delle info e lo staff poco preparato sulle cose da fare [oggi tutti possiamo googolare !!!] … beh questo è tutto da dimostrare, sicuramente in un hotel sai che c’è sempre qualcuno che ti può ascoltare, in un host no
    – room service eccessivamente caro rispetto ad un servizio a domicilio a casa [e sono anche più lontani!!!]
    – minibar vecchi e cari….l’approccio per diversi hotel sta cambiando
    – scarsa manutenzione delle camere…anche qui le cose stanno cambiando
    – bassa pressione dell’acqua, acqua non calda, nessuna presa di corrente, phon rumorosi e sempre attaccati a qualcosa … beh forse è vero 🙂
    – alcune assunzioni su ciò che rende le cose convenienti per i viaggiatori non sono aggiornate
    – l’hotel ti da come l’impressione di un servizio tutto compreso e se tu vuoi acquistare solo una piccola parte sembra che non puoi, mentre Airbnb parte dall’essenziale per poi eventualmente acquistare servizi extra
    . un sito dell’hotel è molto meno friendly della presentazione su Airbnb di un host, ma la differenze è palese per come sono strutturate le due realtà: una è un’azienda l’altra è rappresentata solo dal padrone di casa….quando lo è veramente 🙂
    – quasi sempre il sito di un hotel vende solo l’hotel, mentre su Airbnb respira anche l’aria del quartiere

    Queste alcune mie riflessioni che spero siano smontate da qualcuno per arrivare a capire bene questo fenomeno.
    Però ponete l’attenzione su quante ore effettivamente un’Ospite di un hotel può vivere l’hotel, i suoi ambienti, i suoi servizi pagando solo una notte…non è cosa da poco.

    • Elisa
      settembre 26, 2017

      Se ti fai tanti problemi su tutto stai a casa tua così risparmi

      • Robi Veltroni
        Robi Veltroni
        settembre 27, 2017

        Che simpatica 🙂

  • Vincenzo Sangiorgio
    marzo 5, 2016

    Intervengo su questo argomento come gestore di attività extra-alberghiere che utilizza varie piattaforme, inclusa AirBnB, per la promozione delle proprie strutture.
    Poiché è solo da due anni che faccio questo lavoro, prima mi occupavo di tutt’altro ed ero un ospite e non un ospitante, posso affermare che il mio punto di vista non è incrostato da “verità rivelate” come succede a chi opera per anni in un certo settore.
    Innanzi tutto ritengo che si faccia una gran confusione quando si parla di questo argomento, mettendo in un calderone unico problematiche diverse quali la fiscalità, le autorizzazioni, la tipologia di piattaforma utilizzata per promuovere una struttura e la tipologia di offerta.
    Sgombriamo subito il campo dall’aspetto fiscalità che riguarda piuttosto il rapporto tra cittadini e stato, indipendentemente dall’attività che si svolge. La vera distinzione che bisogna fare è quella tra ospitalità alberghiera ed extra-alberghiera. In quest’ultima non considero ostelli e campeggi e similari che in realtà sono categorie a se stanti, troppo diverse sono da tutto il resto.
    Cosa sia un hotel lo sappiamo tutti. Tra gli elementi che li caratterizzano voglio sottolineare l’operatività H24 e, cosa non irrilevante, per l’essere facilmente identificabili dalla strada grazie alle loro insegne. Mi ricorderò sempre della sera in cui arrivando a La Spezia, città che non conoscevo affatto e dove casualmente avevo deciso di fermarmi, già prima dello svincolo autostradale vidi un’insegna che mi guidò. E’ un vantaggio per l’operatore, che può garantirsi un flusso di walk-in non indifferente, è un vantaggio per l’ospite che capiti casualmente sul posto e può individuare facilmente un posto dove fermarsi.
    Passando all’extra-alberghiero, settore che ora sto imparando a conoscere, ci sta da dire che trovo semplicemente assurdo che si voglia normare la tipologia dell’offerta (b&b, guest house, casa vacanza, ecc.), sottoponendola a paletti cavillosi, mentre invece ciò dovrebbe rientrare nelle scelte di marketing dell’host.
    Peraltro affermare che, laddove non vi fossero regole o le regole fossero molto allentate, il settore extra-alberghiero ucciderebbe l’hotellerie tradizionale ed esporrebbe a rischi gli ospiti è anche sbagliato. Per quanto riguarda i rischi ci sta da dire che ci sta un giudice che è il mercato; chi non offre standard minimi viene espulso dal mercato e, se proprio si vuole mettere una regola ci si limiti a quella dell’obbligo dell’assicurazione. Già se andiamo a parlare di prevenzione incendi le normative che non siano quelle dettate dal semplice buon senso hanno poca ragione di esistere. Un conto è trovare la via d’uscita da un albergo con 500 stanze, per non parlare di uno con 6000 come quelli di Las Vegas, altro è uscire da un appartamento che per quanto grande è di qualche centinaio di metri quadrati. E poi, che senso fare una normativa anti-incendio per un appartamento trasformato in b&b quando la signora del piano di sotto può fare tranquillamente quello che le pare compreso il far saltare in aria il palazzo intero armeggiando maldestramente con il gas? Chi sceglie l’extra-alberghiero sa benissimo cosa si può aspettare e cosa no, la scelta è sua.
    Venendo poi alla questione concorrenza con gli alberghi tradizionali, penso che l’esperienza del trasporto aereo debba insegnare qualcosa. Alla fine le low-cost hanno fatto sì che il traffico globale aumentasse permettendo di volare anche a chi prima non poteva permetterselo. E le compagnie tradizionali stanno ancora lì, certamente trasformate ma non per “colpa” delle lo-cost quanto piuttosto per loro merito; a meno di non volere affermare che un carrozzone come Alitalia doveva continuare a succhiare il sangue dei contribuenti italiani più di quanto abbia fatto. Se l’albergo tradizionale perde clienti a favore dell’extra-alberghiero non è per una questione di prezzo in senso assoluto ma relativo al valore che offre al suo ospite e al suo sapere modulare l”offerta. Un cliente che va in un b&b non si aspetta di certo di poter fare early check-in o late check-out. Sa benissimo che il numero limitato di camere non lo consente. Ma che in un albergo vengano chiesti supplementi scandalosi in caso di arrivo anticipato o partenza ritardato è francamente troppo. Chi ha 300 stanze può benissimo tenersene un paio jolly, spalmando il loro costo su tutte le altre (50 centesimi, 1 euro a stanza in più?) per fare fronte alle esigenze di chi ha, per esempio, un volo che atterra alle 8 di mattina (in pratica tutti i nord-americani, tanto per dirne qualcuno) e che, dopo ore passate in uno stretto sedile d’aereo, non vede l’ora di distendersi. O, ugualmente, è assurdo che un albergo che ha il vantaggio sopra citato del walk-in, applichi politiche di cancellazione che hanno senso per un b&b di 2 stanze che vengono vendute con settimane di anticipo.
    C’è inoltre da dire che lo sviluppo dell’extra-alberghiero oltre a portare più turismo svolge un’altra utilissima funzione e cioè quella di permettere il mantenimento del patrimonio edilizio.
    Personalmente sarei favorevole all’eliminazione di buona parte delle regole riguardanti l’extra-alberghiero equiparandolo in tutto e per tutto al normale affitto ad uso abitativo con una cedolare secca che sia di misura più ridotta di quella adottata per gli affitti normali in modo da tenere conto delle spese che si sostengono (biancheria, colazione, pulizie e quant’altro). Tra l’altro questo faciliterebbe la riscossione potendo le OTA agire da sostituti di imposta e lasciando all’host il compito di provvedere unicamente al pagamento della parte relativa alle prenotazioni dirette.

  • Robi Veltroni
    Robi Veltroni
    marzo 5, 2016

    Grazie per i vostri commenti, belli corposi, sono di parte ma equiparare l’affitto extra alberghiero all’affitto normale perché ha meno marginalità (per “biancheria, colazione, pulizie e quant’altro”) potrebbe far passare il concetto che affittare l’appartamento per 5 anni a degli studenti, per esempio in una città d’arte e universitaria, rende di più di un appartamento affittato a dei turisti nei week end.
    Per il resto sarei per facilitare la vita agli operatori del settore alberghiero piuttosto che renderla difficile ai B&B e altre attività. Continuate a commentare, qua c’è spazio per tutti… a presto

  • Vincenzo Sangiorgio
    marzo 6, 2016

    In termini di incasso lordo il b&b o una casa vacanza rendono sicuramente di più di un affitto normale, In termini di netto, una volta dedotte le spese che si sostengono, la differenza è sicuramente meno corposa. Poiché comunque la cedolare secca si paga sul lordo è logico che le percentuali da applicare debbano essere diverse.
    Peraltro proprio l’affitto a studenti è in genere il più redditizio perché fatto “a posto letto”; un appartamento che affittato a corpo renderebbe, per esempio, 800 € al mese, quando venga affittato a studenti può renderne anche 1500 (parlo sempre di lordi). Ho peraltro la sensazione, che è solo personale e non suffragata da fatti, che il mercato degli affitti a studenti sia in calo.
    Concordo pienamente sul fatto che anche la vita degli albergatori e più in generale di chi opera nell’accoglienza e settori collegati debba essere facilitata, I costi impropri di cui vengono sobbarcate le strutture alla fine vengono pagate dagli ospiti che ormai ci mettono molto poco a cambiare destinazione.

  • Antonio Chichierchia
    luglio 9, 2016

    Ho lavorato per 3 giorni in un albergo romano in centro. 9 pensionati pagati in nero.5 cameriere rumene, due del Bangladesh, un manutentore rumeno. Una ragioniera italiana sui cinquanta anni. Dovunque giri gli occhi a Roma (alberghi, ristoranti,bar, esercizi commerciali, banchi al mercato,macellerie, frutterie, lavaggi auto ….) ci sono addetti ai servizi … tutti extracomunitari pagati in nero, senza ombra di HCCP (ex libretto sanitario), senza permesso di soggiorno.
    Dove inizia quindi l’illegalità? CINQUE milioni di ragazzi italiani in alienante e disperata disoccupazione … cosa dovrebbero fare, arruolarsi nell’ISIS nella speranza che il sistema cambi ?
    Fanno gli albergatori (!!!) sfruttando la domanda di quei giovani viaggiatori (che nel loro paese hanno un lavoro) e che possono permettersi di venire in Italia spendendo 25 euro al giorno a persona…..
    Illegalità? non fatemi ridere.

    • Robi Veltroni
      Robi Veltroni
      luglio 10, 2016

      Caro Antonio, mi spiace per la sua brutta esperienza alberghiera. Purtroppo il suo sfogo e la sua spiegazione sembrano volti a giustificare comportamenti non rispettosi delle leggi e di contrapporre l’offerta alberghiera all’offerta di appartamenti non professionale. Di solito, da questo blog, amiamo contrapporre onestà a disonestà, indipendentemente dal lavoro e dalle attività che i disonesti gestiscono. Le assicuro anche che è più facile trovare un albergo dove dormire con 25 euro a persona piuttosto che un appartamento. Anche il fatto che lei pensi che palazzi del ‘700 gestiti da multinazionali e offerti sulle piattaforme internet facciano capo a giovani ragazzi disoccupati che così arrivano a fine mese in modo migliore credo sia un po’ errato. Inoltre, piuttosto che un arruolamento all’ISIS penserei più opportuno denunciare alle autorità competenti l’albergatore dove lei ha lavorato tre giorni. Saluti cordiali.

      • antonio chichierchia
        agosto 2, 2016

        caro Robi, c’è molta tecnica nella sua comunicazione in quanto, in maniera aggraziata, mi mette in bocca espressione e concetti da me non espressi.
        Dal momento che anche io fatto il giornalista (gastronomico) mi consenta di chiarire per tutti: non offro alcuna difesa ai giovani che esercitano in maniera disonesta. Io parlo di quei ragazzi che prendono un appartamento, richiedono con regolare scia al comune la così detta licenza e offrono camere a quei turisti che , a mio avviso, vengono a Roma potendo spendere pochi soldi (ma perchè rifiutarli ??).A fine anno pagano le tasse e vivono in maniera decorosa senza apprendersi alle chimere politiche del reddito di cittadinanza …
        La disonestà invece la riscontro nella fascia di alberghi che gravitano da Porta Mmggiore a Porta Pia. Si atteggiano a grandi imprenditori, ma non assumono giovani italiani (costano troppo e poi vogliono vogliono vogliono), meglio filippini o Bangladesh che devono stare a testa bassa causa permesso di soggiorno ballerino …., di HCCP neanche l’ombra ….
        Sarò un inguaribile sognatore, ma la mia visione della ricettività sarebbe orientata al modello Romagnolo (Rimini, Riccione, Cattolica) .. laddove gli Alberghi stellati stavano in prima fila con servizi di eccellenza, a seguire (seconda, terza quarta fila) linde pensioncine amministrate dalle “azdore” (massaie in italiano) romagnole … e ce n’era per tutti. Non ho mai visto gli albergatori romagnoli armarsi di software per scalzare la concorrenza delle pensioni… li ho visti convivere felicemente.
        Grazie comunque per avermi letto sin qui.

        • Robi Veltroni
          Robi Veltroni
          agosto 2, 2016

          Caro Antonio, purtroppo non abbiamo le stesse idee per quanto riguarda molti aspetti. La contrapposizione tra albergatori disonesti e gestori di appartamenti onesti è abbastanza scorretta. Sulla questione di chi assume chi, non la seguo, conosco albergatori del nord che quando negli anni ’70 assumevano collaboratori siciliani, sardi, calabresi e pugliesi venivano additati proprio come adesso con quelli che assumono stranieri. Conosco delle realtà di appartamenti affittati e puliti regolarmente da filippini. Finisco con il modello romagnolo. Io figlio di una romagnola… sentirla osannare le pensioni che offrivano prezzi stracciati perché intere famiglie si stroncavano la schiena dalla mattina alla sera, come i miei zii e cugini che aveva una pensione a due passi da Cattolica. Lo sa come sono finiti i modelli che lei innalza a sistemi funzionanti? Che ci sono anche lì gli onesti e i disonesti, che lì come altrove si parla di “Schiave della Romagna” oppure di turismo in crisi come nuovo orizzonte per investimenti mafiosi, altro che “azdore”. Continuo a pensare che l’unica divisione possibile nel mondo del turismo è tra onesti e disonesti. Il resto una semplice lotta per difendere interessi particolari che può solo nuocere non solo alle diverse categorie ma a tutto il nostro paese.
          P.S. non sono giornalista.

          • antonio chichierchia
            agosto 12, 2016

            Egregio Robi, sull’assioma onesti & disonesti mi trova completamente schierato.
            Il modello Romagnolo cui Lei fa riferimento sicuramente sarà stato pieno di sacrifici, ma, se possibile, mi indichi una categoria di lavoratori che all’epoca non “si spaccavano la schiena”. Nella stessa pubblica amministrazione , oasi del far poco per la stragrande maggioranza degli occupati,tutti avevano un doppio lavoro, passacarte la mattina, idraulici, elettricisti etc il pomeriggio. I muratori si spaccavano la schiena durante la settimana .. ed il sabato e la domenica costruivano … la loro casa. Per aver frequentato Cattolica negli anni ’60 per diversi anni, sinceramente non ricordo volti scuri o rughe precoci nelle massaie (grandi ed adorabili lavoratrici) romagnole … per il semplice motivo che all’epoca tutti lavoravano “come bestie”, ma loro sempre col sorriso. A mio modesto avviso, i Romagnoli (comprese Marche alte) è la gente più bella d’Italia: grandi lavoratori quando si lavora, ma anche grandi gaudenti quando si può godere. Abbandonando questo “Amarcord” Felliniano l’epilogo del modello romagnolo che sta finendo in mano alle mafie non mi sembra tanto differente da tutti gli altri settori economici, le mafie ci sono, hanno soldi infiniti ed investono per riciclare i proventi delle loro attività criminose.Non so da dove Lei scrive, ma a Roma i modelli imprenditoriali cui fa riferimento sono davvero ridotti. Putroppo questa città si va evolvendo come capitale del Mediterraneo del Sud , non verso l’ordinata amministrazione del Bel Pese che inizia in Umbria e finisce in Trentino.
            La saluto con simpatia.

  • Carla Romagnoli
    dicembre 21, 2016

    Volevo sapere che si intende per affitti brevi e saltuari. Per intenderci c’è un massimo totale di giorni in un anno che non va superato? Se si lavora una settimana si ed una no per tutto l’anno è sempre considerato “affitto breve” o si diventa B&B o Affittacamere?
    Grazie per la risposta

    • Robi Veltroni
      Robi Veltroni
      dicembre 22, 2016

      Buongiorno Carla, le segnalo un link alla pagana dell’ANBBA dove c’è una panoramica
      http://anbba.it/Contents/Item/Display/198
      Dipende poi dalle regioni nelle quali si trova l’appartamento, la Regione Toscana ha da poco approvato la legge sul turismo nella quale ha cercato di dare nuovi limiti ai periodi d’affitto.
      Saluti cordiali

  • flora
    aprile 25, 2017

    Ho in proprietà un appartamento nel centro di Napoli di 90 mq appena ristrutturato ed arredato con due TV, frigo, lavatrice, lavastoviglie, forno microonde, due bagni, -doccia e vasca- e due letto. È ben collegato a pochi passi da metro e funicolari, nella parte più bella della città. Lo uso poco vivendo altrove stabilmente, per cui cerco società abilitata a gestirlo, per affitto turistico, provvedendo anche ai servizi accessori : pulizie, cambio biancheria etc.
    Qualcuno mi sa dare indicazioni competenti?
    Grazie, Floriana

    • Danilo Beltrante
      maggio 14, 2017

      Ciao Flora,
      puoi affidarlo ad una delle tante società che sono specializzate proprio in questo.
      Lavoro nel settore da molti anni e ti posso dare queste indicazioni:
      1. Contattane 3, quelle che ti danno sicurezza, su una ricerca dove ne hai individuate almeno 6 o 7. Puoi chiedere feedback a chi già lavora con loro prima ancora di ricevere la proposta. Così da non perder tempo in colloqui inutili.
      2. In sede di colloquio, chiedi:
      “Quanto mi renderà l’appartamento al netto dei costi?”
      Le agenzie lo sanno, è il loro lavoro 🙂 E’ un elemento importante per decidere a chi affidarla. La risposta che ti daranno, sarà con molta rovabilità il risultato reale dell’anno. Conta che il primo anno sconterai un po l’avviamento. Dal secondo anno potrai lavorare con un flusso costante perché avrai le recensioni 😉
      3. Prima di affidare la gestione, prenditi il tempo di leggere attentamente i contratti e mettili a confronto.
      In particolare quello che ti riguarda e che fa ballare di molto i costi è:
      Lavanderia, pulizie, check in /out, utenze. Verifica anche la modalità di pagamento degli affitti e i tempi di chiusura dei conteggi mensili.

      Da una ricerca sommaria sul web, ne ho anche individuate un paio che potrebbero fare al tuo caso:
      http://www.cleanbnb.net
      http://www.boundlesshousing.it

      In bocca al lupo per questa avventura 🙂

  • Manuel
    ottobre 17, 2017

    Io abito a roma e sto facendo la locazione turistica nel mio appartamento di tre camere ho la residenza nello stesso e naturalmente affitto la casa intera su airbnb , mi hanno detto che la tassa di soggiorno ai clienti non la devo chiedere invece per quanto riguarda le tasse quanto devo pagare visto che non sono un B&B e ricevo i bonifici da parte di airbnb sul mio conto

    • Robi Veltroni
      Robi Veltroni
      ottobre 17, 2017

      Gentile Manuel, crediamo che in questo caso si tratti di “Redditi diversi (redditi derivanti dall’esercizio non abituale di attività commerciale) ai sensi dell’art. 67 comma 1 lett. i del TUIR Tassazione locazione strutturata ma non abituale, il reddito rientra in redditi diversi e soggetto agli scaglioni Irpef 2018 che vanno da un minimo del 23% ad un massimo del 43%. Reddito fondiario 1 e 2, va dichiarato nel quadro RL dichiarazione dei redditi modello 730 o modello Unico.” Qua trova tutte le spiegazioni https://www.guidafisco.it/affittare-casa-vacanze-turisti-1279.
      Le consigliamo comunque di rivolgersi al suo commercialista di fiducia. Saluti cordiali.

  • MARISA
    novembre 21, 2017

    Buongiorno, ho un problema…. sono propietaria di una casa che affitto ai turisti. Sono regolarmente iscritta al portale degli alloggiati e i miei ospiti pagano la tassa di soggiorno. L’appartamento è costituito da tre stanze letto con bagno in camera, soggiorno e cucina. Ho affittato le stanze per periodi brevi e a fine anno ho dichiarato i redditi fondiari con cedolare secca.
    Non erogo nessun tipo di servizio durante il soggiorno mentre gli ospiti possono utilizzare la cucina. La polizia municipale sostiene che io non posso affittare solo le stanze ma dovrei affittare l’intero appartamento altrimenti si configura attivita di B&B. Sinceramente io ancora non so quale sia il giusto mezzo per operare sereni e non incorrere in sanzioni. Rispondetemi, grazie MARISA.

  • Marco
    gennaio 26, 2018

    Buongiorno, per quanto riguarda le locazioni ad uso turistico, vorrei chiedere:

    – l’appartamento deve avere delle caratteristiche particolari cosi come avviene per i b&b o case vacanze?

    – non essendo un’attività imprenditoriale, ci deve essere un periodo durante l’anno in cui non si possono effettuare locazioni o si possono fare durante tutto l’anno?

    Grazie

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