Da New York all’Europa è stretta agli affitti brevi

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Da New York all’Europa è stretta agli affitti brevi e non è una buona notizia per le OTA, a partire da Airbnb.

Il 5 settembre la città di New York ha segnato la prima vera svolta nella gestione e nel contenimento degli affitti brevi, con l’entrata in vigore di una norma che consente l’affitto breve, previa registrazione in un pubblico registro municipale, solo di appartamenti dove gli host risiedono in prima persona e sono effettivamente presenti e solo a un massimo di due ospiti.

Regole stringenti, che di fatto mettono fuori mercato gli appartamenti più grandi e lussuosi della metropoli e tolgo la possibilità di affittare il proprio alloggio durante i fine settimana e le vacanze, quando si è via. 

Per incassare le commissioni sugli affitti a breve, in ovvio calo, le OTA dovranno ora anche assicurarsi che chi mette a disposizione la propria casa abbia ottenuto la necessaria autorizzazione e questo potrebbe tradursi nella scomparsa di migliaia di annunci.

Secondo Inside Airbnb, che monitora e rende disponibili a tutti i dati della piattaforma, il numero di annunci a breve termine su Airbnb è diminuito di oltre l’80% a seguito dell’introduzione del regolamento, stimando la scomparsa di circa 4.000 affitti in totale.

Il calo, registrato tra il 4 agosto e il 5 settembre, il giorno in cui New York City ha iniziato ad applicare la nuova legge, rappresenta la scomparsa di circa 15.000 annunci a breve termine da Airbnb. 

Ad agosto, a New York City c’erano circa 22.000 annunci, al 5 settembre erano 6.841. Ma sembra che alcuni siano stati convertiti in annunci a lungo termine, prenotabili solo per 30 giorni o più. Il numero di questo tipo di annunci è di fatto aumentato di circa 11.000 a 32.612 dal 4 agosto al 5 settembre. 

L’aumento di questi annunci, che non devono essere registrati, potrebbe dimostrare che la legge funziona, spingendo gli host a offrire appartamenti a coloro che soggiornano a New York City più a lungo, in un momento in cui i newyorkesi si trovano ad affrontare affitti elevati e insicurezza abitativa. 

Airbnb, ovviamente, si è battuta contro le normative di New York City, affermando che il cambiamento ostacolerebbe seriamente sia i suoi affari che il reddito degli host in città. 

I piccoli proprietari sostengono che la legge prende di mira ingiustamente le persone che cercano di mettere in affitto la propria casa mentre sono fuori città, e i piccoli proprietari che vogliono affittare occasionalmente un appartamento a breve termine. 

Nel mentre, un mese dopo la loro entrata in vigore, le restrizioni imposte dalla città di New York su Airbnb e altre piattaforme stanno facendo rinascere un mercato irregolare per gli affitti a breve termine. I proprietari hanno cominciato a pubblicare le inserzioni dei loro appartamenti su siti di annunci più generalisti come Craigslist (molto popolare negli Stati Uniti) o Facebook Marketplace, come succedeva prima della nascita di Airbnb. 

Qualcuno pensa che nel lungo termine questo fenomeno diminuirà, portando a un aumento dell’offerta di appartamenti a prezzi accessibili per i residenti; altri sostengono che la nuova norma abbia avuto come solo risultato di aver reso il mercato degli affitti brevi meno sicuro sia per gli ospiti che per gli affittuari.

Stretta agli affitti brevi in Nord America

La Grande Mela non è però la prima a intervenire nella gestione degli affitti brevi, partendo dalla trattativa con Airbnb, il colosso di questo segmento.

Il disegno di legge 584 del Senato della California – noto come Laborforce Housing Financing Act – se approvato punta a tassare il 15% dei prezzi degli affitti a breve termine, che il disegno di legge definisce come soggiorni non superiori a 30 giorni in case, case o alloggi che non siano un hotel, motel, locanda o B&B– a partire dal 2025.

I legislatori hanno previsto che il disegno di legge potrebbe generare circa 150 milioni di dollari di entrate fiscali ogni anno, che verrebbero depositati in un fondo per alloggi a prezzi accessibili creato dallo stesso disegno di legge.

Nel mentre, Dallas ha limitato gli affitti a breve termine a quartieri specifici, il Quebec e la città di Memphis, nel Tennessee, ora richiedono licenze specifiche, a San Francisco la propria residenza si può affittare per un massimo di 90 giorni all’anno.

Stretta agli affitti brevi in Europa

Da questa parte dell’oceano, la Commissione Europea ha presentato una proposta di regolamento nel novembre 2022, poi passata al Parlamento europeo e su cui, lo scorso marzo, il Consiglio ha adottato la sua posizione negoziale. Gli Stati membri dovranno costituire un “punto di ingresso digitale unico” nazionale per la trasmissione dei dati tra le OTA e le autorità pubbliche e ogni alloggio offerto in affitto breve dovrà avere un numero di registrazione univoco.

Nel mentre, a Parigi non si può affittare la propria casa per più di 120 giorni. A Berlino occorre un permesso per affittare un’intera proprietà a breve termine, mentre le seconde case possono essere affittate per un massimo di 90 giorni all’anno. Stessa proposta in lavorazione a Bruxelles. 

Aveva poi generato scalpore Amsterdam, dove dal luglio 2020 è possibile mettere in affitto le proprie case ai turisti solo con permessi specifici, al massimo 4 persone per volta e per non più di 30 giorni l’anno. Tuttavia, due mesi fa, il Raad van State (il Consiglio di Stato olandese) ha stabilito che il comune di Amsterdam non può vietare ai residenti di determinati quartieri del centro città (Burgwallen Oude Zijde, Burgwallen Nieuwe Zijde e Grachtengordel-Zuid) di affittare le proprie case ai turisti.

Stretta agli affitti brevi in Italia

Anche da noi il tema è caldo, ormai da qualche anno, è aspettando la norma che verrà proposta entro fine 2023 dal Ministero del Turismo, la ministra del Turismo, Daniela Santanchè, ha annunciato su Facebook che è stato dato ai soggetti interessati il testo della proposta normativa “al fine di formulare soluzioni efficaci ed efficienti che possano essere altamente condivise”.

La nuova bozza del ddl sugli affitti brevi, indica che, “a pena di nullità, il contratto di locazione per finalità turistiche avente ad oggetto uno o più immobili ad uso abitativo situati nelle zone territoriali omogenee A (che rivestono carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi) dei comuni capoluoghi delle città metropolitane, non può avere una durata inferiore a due notti consecutive”.

Rispetto alla bozza condivisa dal ministero a maggio, nel nuovo testo, firmato dal Capo dello Stato e ora in discussione alle Camere, non ci sono deroghe al limite minimo di due notti ed è confermato l’aumento al 26% dell’aliquota dalla seconda alla quarta casa messa in affitto fino a 30 giorni, specificando che per la prima resta al 21%. C’è l’impegno di destinare il gettito derivante – circa un miliardo di euro secondo stime circolate nella riunione – alla riduzione delle tasse sulla casa.

Accolta inoltre la proposta di Fratelli d’Italia circa un codice identificativo nazionale per gli affitti brevi, che arriverà con un emendamento al decreto anticipi collegato alla manovra.

Inoltre, le unità immobiliari a uso abitativo per finalità turistiche affittate per breve periodo dovranno rispettare gli obblighi riguardanti la prevenzione di incendi, possedere dispositivi per la rilevazione del monossido di carbonio e dovranno avere i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza degli impianti.

Non possono affittare un appartamento a uso turistico breve coloro che hanno riportato condanne a pene restrittive della libertà personale superiori a tre anni, per delitti non colposi, senza aver ottenuto la riabilitazione; coloro che sono sottoposti a sorveglianza speciale o a misura di sicurezza personale o siano stati dichiarati delinquente abituale, professionale o per tendenza senza aver ottenuto la riabilitazione.

Sulla scia di queste evoluzioni, Milano è tornata a chiedere una limitazione del numero dei giorni e del numero di appartamenti mentre a Firenze è approdata in Commissione la delibera, annunciata nei mesi scorsi, per lo stop agli affitti brevi nell’area Unesco.

Di fatto, il Comune di Firenze, con l’obiettivo di sostenere la residenza nel centro storico, adotta un provvedimento per il divieto, non retroattivo, di utilizzare immobili con destinazione residenziale per affitti turistici brevi, tipici delle piattaforme come Airbnb e simili, in tutta l’area Unesco del centro storico. 

Nell’annunciarlo, Nardella ha elencato qualche dato: nel 2016 a Firenze vi erano poco meno di 6.000 appartamenti su Airbnb, oggi sono 14.378. In questo lasso di tempo, il costo medio dei canoni mensili per le locazioni ordinarie (residenziali) è aumentato del 42%, passando dai 13,4 euro per mq del 2016 ai 19 euro per mq dello scorso agosto. Solo nell’ultimo anno, l’aumento è stato del 15,1%.

Nelle intenzioni di Palazzo Vecchio non basterà aver registrato la casa all’elenco comunale delle locazioni turistiche per poterla affittare una volta scattato il divieto. In 4 mila sono comunque corsi a registrarsi da inizio giugno, dopo l’annuncio dello stop da parte di Nardella, gonfiando l’elenco comunale da 9.600 a 13.700.