La verità vi prego sugli affitti brevi

Affitti brevi: l’antologia delle supercazzole sulla sharing economy

Affitti brevi? Airbnb? Ma no, non ti preoccupare, una gran figata che con l’offerta alberghiera non c’entra niente, è gente che si scambia gli appartamenti.” Sono sempre stato attento alle dinamiche che Airbnb e le piattaforme di affito di privati stavano innescando nel mondo del turismo. Mi preoccupavano anche quando i più grandi guru sostenevano che non c’era da preoccuparsi, che si trattava di un tipo di vacanza/soggiorno diverso da quello che interessava le strutture alberghiere e extra alberghiere (guarda cosa dice Morgan Stanley), che nulla sarebbe cambiato. Poi mentre gli host facevano di tutto per assomigliare agli albergatori, i guru sostenevano che gli albergatori si sarebbero dovuti ispirare agli host.

Nel frattempo Airbnb è diventata una società di dimensioni impressionanti che riesce a condizionare governi e istituzioni, forte di una quarantina di potenti investitori.

Ma quello che più attrae del fenomeno degli affitti brevi degli appartamenti, è il grande fronte compatto che si muove per mantenere la legge vigente (o meglio non vigente) in materia turistica. La malcelata volontà di lasciare tutto com’è, e cioè mettere un player potente all’interno di un mercato dove gli altri giocatori devono sottostare a regole e tasse penalizzanti tanto da creare un vantaggio e una concorrenza sostanzialmente sleale.

Il problema più grande è che una serie di interessi convergono a favore di queste piattaforme, specialmente in Italia dove la proprietà immobiliare è abbastanza diffusa, immobiliaristi, imprese di costruzione, una larga fascia dei proprietari ha tutto l’interesse di fare turismo sottraendosi alle leggi del turismo.

Il fatto grave è che così facendo non si facilita il libero scambio di proprietà (come la sharing economy sottende) ma mette fuori combattimento coloro i quali, alle leggi del turismo non possono sottrarsi.

È così che, forti di queste congiunzioni finanziarie, si stanno sdoganando per vere, delle dinamiche del tutto inventate, in particolare adesso che Airbnb, ormai prossima alla IPO, ha lanciato per vedere moltiplicato il suo valore, la “sconvolgente” invenzione delle experience.

Ma proviamo a guardarle una per una queste leggende metropolitane che si sbandierano per difendere e sostenere l’attuale situazione degli affitti brevi.

Queste piattaforme arricchiscono l’offerta in zone poco servite dall’offerta alberghiera classica, spesso ripopolando zone al di fuori dei più classici percorsi turistici.

Non lo escludo, ma guardate cosa è accaduto a Bordeaux , a Berlino oppure a Barcellona.

A ben vedere questo è un altro campo di concorrenza sleale: le autorizzazioni ad aprire un hotel sono soggette ad una rigida zonizzazione decisa nei piani regolatori.

Le persone che affittano queste case sono, per la maggior parte, persone che hanno bisogno di arrotondare per arrivare a fine mese.

Salvo poi appurare che, in America, secondo uno studio commissionato alla Pennsylvania State University da un’associazione di albergatori: i Super Hosts, quelli che lo fanno a tempo pieno sono il 3.3% dei gestori, ma ottengono il 28.5% dei ricavi. Il 40% del revenue generato è rappresentato da host che hanno più appartamenti, i Super Hosts incassano $500 milioni sugli $1,3 miliardi incassati nei 12 top markets USA, gli hosts che affittano 3 o più appartamenti sono il 7% degli hosts e generano il 25% dei ricavi, gli host che affittano più di un appartamento sono il segmento che cresce più velocemente sulla piattaforma.

Si tratta di sharing economy?

Se approfondite il significato di economia collaborativa o dello scambio non avrete difficoltà a comprendere che affittare una casa in cambio di denaro è tutto meno che sharing economy.

Queste piattaforme fanno emergere il sommerso e portano a una generale regolarizzazione del fenomeno.

Sarà, ma per esempio in provincia di Grosseto, secondo i dati di Federalberghi, “nel 2016 sul portale erano presenti 2.710 alloggi 2.204 dei quali riferiti ad interi appartamenti, 1.127 disponibili per più di sei mesi, e 1.576 gestiti da host che mettono in vendita più di un alloggio” e “sul sistema telematico attivato dalla Questura di Grosseto per consentire gli adempimenti di registrazione degli alloggiati, si sono registrati solo 47 soggetti privati che hanno effettuato locazioni turistiche dei propri immobili”.

Chi sceglie queste piattaforme lo fa perché vuole vivere like locals

Ammettiamolo, questa del “live like a local” è una trovata di marketing geniale per essere più simpatici ai residenti, ma ha poca aderenza con la realtà. Come riporta Jason Clampet su SkiftMarketing the benefits of “living like a local” avoids the reality that most visitors live like a tourist — and that’s not a bad thing.” Inoltre, c’è da dire che in alcune città il fenomeno degli affitti sta spopolando i centri storici cacciando via proprio i locals (residenti), addirittura in alcuni casi di città sedi universitarie gli studenti riescono difficilmente a trovare case con affitti sostenibili.

Chi sceglie queste piattaforme lo fa perché vuole vivere un’esperienza

Non è vero, la maggior parte di coloro che usano queste piattaforme lo fanno per risparmiare.

Chi sceglie queste piattaforme lo fa perché usa la cucina dell’appartamento.

Questo era quello che sostenevano i grandi analisti. Adesso proprio Airbnb sostiene il contrario in un recente studio.

Le lobby degli immobiliaristi spesso esordiscono con delle patetiche storie quando qualche istituzione prova a regolamentare il sistema.

“La povera signora anziana che affitta l’appartamento per una stagione non può farcela a manovrare i difficilissimi software per la trasmissione elettronica delle generalità degli ospiti.”

Però sono le stesse “nonnine” che magicamente caricano le disponibilità nell’intranet di Airbnb, gestiscono gli incassi con gli home banking e sono le stesse che qualche volta vedi affacciarsi ai corsi di revenue management.

Queste piattaforme consentono il riutilizzo di patrimonio immobiliare inutilizzato.

Strano perché, per esempio, in Maremma nonostante siano apparsi 2710 alloggi sulle piattaforme, il territorio della provincia di Grosseto ha fatto registrare un indice nazionale record per il numero di case sfitte e non si tratta di località poco pregiate: il fenomeno delle case vuote riguarda l’intera provincia, da Follonica a Capalbio, da Castiglione della Pescaia all’Amiata passando per tutto l’entroterra. Per approfondire leggete l’articolo su Il Tirreno.

Gli affitti turistici non sono materia di turismo

È un po’ come dire che le medicine non c’entrano niente con le farmacie.

La proposta di rendere le piattaforme sostituto d’imposta è una nuova tassa

A questa leggenda metropolitana ci ha creduto anche il presidente del consiglio, che si dice sia persona assai preparata.

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E per non parlare dei costruttori che vedono le piattaforme con funzione di sostituto di imposta un sistema per incoraggiare il nero inneggiando ancora ai proprietari di case come dei poveri indigenti:

unico modo con cui alcuni proprietari riescono a pagare almeno parte delle tasse sulla casa, una patrimoniale da 22 miliardi l’anno fatta di Imu, Tasi e di altri balzelli meno noti

oppure

quella che è adesso è una facoltà diventerebbe un obbligo, che farebbe pagare più tasse a chi, avendo entrate basse, ha convenienza ad assoggettare all’Irpef, e non alla cedolare, il reddito da locazione.

Invece di escogitare meccanismi per ostacolare – magari sotto dettatura di qualche categoria che ha paura della concorrenza – chi in Italia opera e stimola il turismo e la crescita, si agisca in senso opposto e si pensi a ridurre l’opprimente tassazione sugli immobili

Ma quale stimolo per il turismo, appartamenti messi sul mercato, quasi sempre in zone turistiche lanciate da operatori alberghieri e extra alberghieri che da anni sostengono con le loro tasse, commissioni ai TO internazionali, consorzi di promozione, fiere e operazioni commerciali.

Se così fosse, tornando ai casi maremmani, perché le case vuote aumentano, gli agriturismi chiudono e gli arrivi turistici, nonostante l’avvento di queste piattaforme, sono passati dal 2009 al 2015 da 1, 073 milioni a 1,130 e le presenze da 5,887 milioni a 5,901 con incrementi quinquennali praticamente nulli?

Se così fosse, per quale motivo la città di Grosseto, dove si sono moltiplicati gli appartamenti in affitto su tali piattaforme, nel 2015 perde l’1% di presenze rispetto al 2014? (Fonte Istat, movimento dei clienti negli esercizi ricettivi).

Diciamocelo chiaramente, in gergo ciclistico questi fenomeni vengono definiti succhia ruote e non sono certo coloro che tirano le volate per far vincere un intero sistema.

E poi la grande domanda/accusa che si rivolge alla categoria degli albergatori (quella che sopra è quella che detta). Perché gli albergatori non fanno quello che Airbnb e altre piattaforme stanno facendo? In particolare perché non propongono esperienze come la piattaforma americana ha di recente iniziato a fare?

Perché è difficile competere con chi parte avvantaggiato e perché la legge 111/95 non glielo permette. Anche grazie alle associazioni dei consumatori che giustamente nel tempo hanno preteso un codice del consumo nei servizi turistici. Associazioni che adesso stentano a esprimersi in merito a questo impressionante fenomeno.

Che dire poi di chi non perde occasione per sbeffeggiare gli albergatori perché piagnucolano esortando un inasprimento delle regole e una lotta alla shadow economy? Anche Airbnb tende a lamentarsi di leggi e di lobby avversarie.

Il pregio di queste piattaforme è quello di scardinare un mercato ingessato, di aver portato alla luce il malaffare (in alcuni casi Barcellona ha ritenuto queste piattaforme corresponsabili per l’offerta di appartamenti abusivi), di volersi proporre come sostituto d’imposta (malgrado i governi timorosi), di dimostrare che le leggi in vigore non funzionano più, che al cliente non gliene frega niente dell’impianto antincendio o delle norme Haccp, l’importante è spendere meno, e infine che c’è qualcuno che ciurla nel manico. E per questo, e non per chissà cos’altro, siano lodate.

Photo courtesy: La carte montre les offres Airbnb à Bordeaux (c) Capture d’écran de l’Observatoire Airbnb – tourmag.com

Robi Veltroni

Robi Veltroni

Robi Veltroni è il fondatore di Officina Turistica. Venditore di camere, si occupa di marketing e pubblicità nel turismo da circa vent’anni. Ha iniziato a lavorare in albergo nel 1979: dopo aver vissuto nei viaggi degli altri per oltre trent’anni, si è trasferito in Maremma. Membro del comitato di programma di BTO – Buy Tourism Online. Attualmente è direttore d'albergo, consulente in direzione delle aziende turistiche e dell'ospitalità, formatore in management alberghiero, marketing turistico e web marketing.

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4 Commenti
  • Stefano Martorella
    dicembre 2, 2016

    Grande Robi!! Hai fatto un articolo bellissimo che condivido assolutamente. Peraltro il tema della qualità dell’offerta turistica per un paese come il nostro è fondamentale e lasciare in pasto a fenomeni come Airbnb il mercato è assolutamente irresponsabile. Però è anche sbagliato, anzi sbagliatissimo, pensare che introdurre una nuova tassa a chi affitta il proprio appartamento o imporgli la partita iva, vada nel senso di una emersione del nero e/o di una limitazione del fenomeno. Anzi, è proprio il contrario. E quello che dici è verissimo! questa è una grossa sacca di sommerso fiscale e mancata denuncia alla pubblica sicurezza.
    Io credo invece che si debba prenderne atto e regolamentarlo, anche con la collaborazione di soggetti tipo Airbnb. Rendere ad esempio obbligatoria la “presa d’atto” del comune in cui è situato l’appartamento al fine di poterlo affittare turisticamente e contemporaneamente imporre l’obbligo a questi portali di trattare solo con proprietari con questa “minilicenza” in mano potrebbe essere una base. Come farlo in una situazione in cui per effetto dell’attuale assetto istituzionale, questa cosa sia materia delle singole regioni, è altra storia… ma molto attuale 😉

    • Robi Veltroni
      Robi Veltroni
      dicembre 2, 2016

      Grazie per i tuoi commenti Stefano, per la verità ne stiamo parlando molto in Officina, in particolare con Antonio Pezzano. Tra le ipotesi risolutive ci siamo anche immaginati di “liberare” tutti gli imprenditori turistici con meno di 20/25 camere (piccoli alberghi/piccoli residence) di lacci e lacciuoli offrendo ad essi le stesse condizioni di coloro che affittano appartamenti. Con una attenta misurazione del fenomeno per apporre correttivi strada facendo (per esempio obbligo, pena chiusura, della trasmissione alle autorità dei dati relativi agli ospiti).

  • Vincenzo Sangiorgio
    dicembre 2, 2016

    Buonasera Signor Veltroni,
    l’articolo è veramente interessante e a mio avviso riporta, senza fare una caccia alle streghe, quello che è il punto di vista degli albergatori.
    E’ un punto di vista che, in parte, coincide anche con quello mio che opero nel settore extra-alberghiero più classico, b&b e affittacamere con SCIA.
    Personalmente, però, trovo che quello che sta succedendo debba essere uno stimolo, come tutto ciò che è concorrenza, per migliorarsi e togliersi le ingessature, anche legislative.
    AirBnB è, in fondo, una OTA come le altre, solo che puntando subito sugli appartamenti invece che sugli alberghi o b&b, ha fatto esplodere un fenomeno che già esisteva anche se circoscritto.
    Ricordo quando 30 anni fa affittai una villetta in Puglia per le vacanze. Non vidi mai il proprietario, tutto passò tramite un’agenzia che, una volta consegnatemi le chiavi, mi chiese se ero interessato anche ad avvalermi dei servizi di una colf per il periodo della vacanza. Alla colf avrebbero provveduto loro.
    Ecco, su AirBnB ormai si trovano centinaia di annunci di agenzie che gestiscono appartamenti di piccoli, e meno piccoli, proprietari che ricevono la quota loro spettante di affitto mentre l’agenzia fornisce, in maniera “autonoma” i servizi.
    In base alle leggi vigenti è tutto regolare: il proprietario firma il contratto di affitto breve, l’agenzia fornisce i servizi. L’eventuale evasione fiscale è un altro aspetto ma che non c’entra niente con il processo che viene compiuto e quindi non ne discuterò oltre..
    Lei ha colto il punto quando ha scritto che coloro che prenotano un appartamento (che lo facciano tramite AirBnB o altro modo è irrilevante) lo fanno per risparmiare, non perché vogliano vivere come i locali, tranne forse qualche eccezione.
    Ebbene, che significato ha avuto nella storia dell’uomo l’innovazione tecnologica se non quella di risparmiare? La ruota non è stata forse inventata per risparmiarci sforzi quando trasportiamo un carico pesante oppure, a parità di sforzo, per potere trasportare un carico più pesante? Spendere 50 euro invece di 100 significa risparmiare il lavoro che dovremmo fare per avere quei 50 euro in più oppure per potere soggiornare un giorno in più con la stessa cifra.
    AirBnB non ha inventato nulla, Lei lo ha già scritto in un altro articolo, ha solo reso accessibile a tanti ciò che un tempo era limitato a pochi.
    Si dirà, per esempio, che gli alberghi debbono rispettare stringenti normative anti-incendio, cosa che non debbono fare i proprietari degli appartamenti dati in locazione turistica.
    Ebbene, un sistema anti-incendio ha un senso, e un costo, in un labirintico hotel di 500 stanze, molto meno in un appartamento o una villetta. Da qui nasce il risparmio. E Lei stesso, giustamente lo scrive; al cliente non gliene frega niente di HACCP e simili e non si capisce perché il legislatore debba obbligare il cliente a farsene fregare qualcosa.
    Si dirà, Lei lo scrive anche, che sono pochi coloro che registrano telematicamente gli alloggiati. Beh, penso che sia il modo, molto inconscio peraltro, attraverso cui i cittadini esprimono la loro contrarietà a una legge liberticida, non a caso nata durante il periodo fascista, che non ha uguali in nessun altro paese di consolidata democrazia. Le posso assicurare che i Bielorussia, ultimo caposaldo dello stalinismo, le regole in merito sono più blande.
    comunque, personalmente, credo che il settore alberghiero ed extra-alberghiero più classico, possa tranquillamente sopravvivere e anzi migliorare i margini di profitto laddove prenda spunto dal fenomeno sia per richiedere una semplificazione ai regolamenti che il fenomeno delle locazioni turistiche sta dimostrando essere spesso anacronistici e indigesti, sia essendo esso a proporre esperienze che anche il miglior gestore di locazioni turistiche non potrà mai offrire.

    • Robi Veltroni
      Robi Veltroni
      dicembre 2, 2016

      Buonasera Vincenzo, come sempre sono molto contento di ricevere suoi commenti, sempre molto precisi. Sulla questione delle “schedine” sarebbe sufficiente un altro rilevamento statistico, come strumento di controllo a livello di sicurezza ormai non sono neanche di conforto alla pubblica sicurezza se non per controlli a posteriori. C’è da dire anche che in Italia anche quando il fisco era storicamente più leggero, nelle astuzie ce la siamo sempre cavata bene. Speriamo che presto diventi di moda l’etica e la giustizia di pari passo col risparmio. Grazie ancora.

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